Покупко-продажба на къща по мостра. Покупко-продажба на жилищна сграда с парцел: изготвяне на договор и важни нюанси. Паспортни данни на страните

ДОГОВОР ЗА ПРОДАЖБА
КЪЩА И ЗЕМЯ

Г.Н.Новгород _______________ 2009 г

Пълно име ________________, __________ година на раждане, пол - мъж, гражданин на Русия, място на раждане: планини. _________, паспорт _________, издаден _____________ _____, код на отдел ____________, регистриран по местоживеене на адрес: _____________, наричан по-долу " Продавач“, И
Пълно име ________________, __________ година на раждане, пол - мъж, гражданин на Русия, място на раждане: планини. _________, паспорт _________ издаден на ______________ _____, код на отдела ____________, регистриран по местоживеене на адрес: _____________, наричан по-долу " Купувач“, сключиха това споразумение, както следва.

1. Страните потвърждават, че Продавачът е продал (прехвърлил собствеността), а Купувачът е закупил (приел собствеността) жилищна сграда и поземлен имот, собственост на Продавача, находящ се на адрес: ______област, град ________улица _____ къща _________. (Адресът трябва да бъде написан в строго съответствие с документите за собственост).
2. Жилищна сграда (обща площ ________ кв.м.; брой етажи: _______, кадастрален номер ______________) (площта и броят на етажите на къщата трябва да бъдат посочени според данните от документите за собственост. Ако действителната площ на къщата не съвпада с действителността, е необходимо или да посочите старите данни според заглавието документи или да се споразумеят за преустройството и реконструкцията и едва след това да сключат споразумение за продажба на къщата)и парцел (обща площ _________ квадратни метра, кадастрален номер _____________, предназначение на земята:________________) (площта на парцела също трябва да бъде написана според документите. Ако действителната площ на парцела е по-голяма от посочената в документите, е необходимо да се напише площта, посочена в документите, или да се съгласите при увеличаване на площта на парцела по предписания начин и след това да го продадете)принадлежат на Продавача по право на собственост на основание _______________________ (тук е необходимо да се изброят всички документи, посочени в удостоверението за собственост на къщата и удостоверението за собственост на земята. Ако къщата и парцелът са придобити много, много отдавна и удостоверенията за собственост не са издаден, тогава е необходимо да посочите документите, регистрирани в BTI и KUGI ZR , няма нужда да получавате нов примерен сертификат на името на Продавача)за което са издадени Удостоверението за държавна регистрация на собственост върху жилищна сграда от ________ № ______ серия и Удостоверението за собственост на поземлен имот от _______ година регистрационен запис № _______
3. По споразумение на страните общата цена на жилищна сграда и парцел е _______________ (__________) рубли, (сумата трябва да бъде написана първо с цифри, след това с думи в скоби, сумите трябва да съвпадат)е окончателен и не подлежи на промяна. От тях цената на жилищна сграда е __________(______________) рубли, цената на парцел е ____________(________________) рубли. (Отделно посочване на цената на къщата и цената на парцела е важно, тъй като цената на всеки от двата обекта (къща и парцел) е задължително условие на договора). Цената на къщата и цената на парцела не трябва да бъде по-ниска от тяхната прогнозна стойност, посочена в документите на ОТИ и кадастралния план.)
4. Посочената стойност на жилищната сграда и парцела се заплаща изцяло преди подписването (или при подписване)от това споразумение. Фактът, че Продавачът е получил сума от _____ (_____________) рубли, се потвърждава от разписка, която Продавачът е дал на Купувача при получаване на парите. (В момента на подписване на договора цената трябва да бъде платена изцяло, в противен случай залогът на този имот ще бъде регистриран по силата на закона. Имотът ще бъде заложен на продавача, докато цената на къщата и земята не бъдат изплатени Ако купувачът и продавачът са се съгласили да платят цената на части - частично при подписване на договора и частично след попълване на документите, но не желаят да впишат залог, тогава е необходимо да се добави следният ред към този параграф: „Страните се съгласиха, че дългът на купувача не налага тежест върху жилищната сграда и парцела.“)
5. Според Продавача, към момента на подписване на този договор, посочените жилищна сграда и поземлен имот не са продадени на никого, не са дарени (дарение не е обещано, не са дарени), не са ипотекирани, не са спорни, не са под забрана или изземване и са освободени от каквито и да било права на трети лица.
6. Посочените по-горе жилищна сграда и поземлен имот се продават в същото качествено състояние, както към момента на сключване на този договор, годни за предназначението си. Продавачът се задължава да не пречи на използването на този имот по предназначение от Купувача от момента на регистриране на собствеността върху жилищната сграда и парцела на името на Купувача.
7. Това споразумение съдържа целия обхват на споразуменията между страните по отношение на предмета на споразумението, анулира и обезсилва всички други задължения и декларации, които биха могли да бъдат приети или направени от страните устно или писмено преди сключването на настоящото споразумение.
8. Страните се задължават в рамките на три работни дни от датата на подписване на този договор да се свържат с регистриращия орган за вписване на собствеността върху посочения имот на името на Купувача и вписване на прехвърлянето на собствеността от Продавача.
9. Настоящият договор е съставен в четири екземпляра, единият от които е предназначен за Продавача, вторият за Купувача, два за регистриращия орган (Ако в споразумението са посочени няколко Продавачи или Купувачи, тогава за всеки от тях е необходимо да се направи отделно копие от споразумението, а за регистриращия орган са необходими допълнителни две копия).

Подписи на страните.

Продавач:

Купувач:
Пълно име (трябва да бъде отпечатано изцяло на този ред) (на следващия ред Продавачът трябва да напише пълното си име и собственоръчно подпис)

_____________________________________________________________________________

Ако има специални споразумения между Продавача и Купувача, всички те трябва да бъдат отразени в договора, например:
1. Продавачът се задължава да напусне къщата, да изпразни къщата от лични вещи и да отпише къщата в рамките на ____________ година, в случай на нарушение на тази клауза, на Продавача ще бъде начислена глоба в размер на ________ рубли за всеки ден; забавяне на изпълнението на това условие.
2. Преди подписването на този договор, тежестта на плащането на сметки за комунални услуги е на Продавача, след подписването на този договор - на Купувача (тази клауза обикновено се добавя, когато Купувачът се нанася в къщата веднага, без да чака документите да бъдат приключени) .

Град Пенза, двадесети май две хиляди и дванадесета.

Ние, долуподписаните:
Романов Валери Борисович, роден на 12 април 1963 г., паспорт серия 56 01 № 987456, издаден от Отдела за вътрешни работи на Первомайски район на Пенза на 31 май 2003 г., регистриран на адрес: Пенза, ул. Пушанина, 55, ап. 2, наричано по-нататък "Продавач", от една страна, и
Годунова Людмила Ивановна, роден на 08.02.1959 г., паспорт серия 56 00 № 654987, издаден от Октябрски районен отдел на вътрешните работи на Пенза на 28.02.2002 г., регистриран на адрес: Пенза, ул. Уляновская, 54, ап. 12, наричано по-нататък "Купувач", когато се споменават заедно, наричани "Партии", са сключили този договор, както следва:

Продавачът продаде, а Купувачът закупи Жилищна сграда с обща площ от 80,1 (Осемдесет и едно) квадратни метра. м, със стопански постройки, и поземлен имот с площ от 680 (Шестстотин и осемдесет) кв.м., разрешено ползване: за построяване на индивидуална жилищна сграда, кадастрален номер 58:12:12345678:123, категория на земята: „земя на селища“, разположена на адрес: Пенза, улица Терешкова, къща седем.
Посочената жилищна сграда принадлежи на Продавача по право на собственост, въз основа на: Удостоверение за приемане на завършения строителен проект от приемателната комисия от 23 ноември 2000 г., Резолюция на ръководителя на град Пенза от 5 декември 2000 г. No 1234/1, както е посочено в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях. На 02.02.2001 г. е съставен рег. запис № 58-2.12-2/2001-50.2 и Удостоверение за държав. Издадена е регистрация на права, серия 58 АА № 123456. Посоченият парцел принадлежи на Продавача по право на собственост въз основа на Резолюция на началника на градската администрация на Пенза № 321 от 16 май 1995 г., за която е направена регистрация № 58-58- в Единната държава Регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях на 25 май 2008 г. 02/012/2008-456 и е издадено Удостоверение за държавна регистрация на права, серия 58AA № 654321.
Посочената жилищна сграда е продадена за 2 300 000 (Два милиона и триста хиляди) рубли, посоченият парцел е продаден за 500 000 (Петстотин хиляди) рубли, общата сума е 2 800 000 (Два милиона и осемстотин хиляди) рубли.
Уреждането между страните е приключило изцяло преди подписването на настоящото споразумение.
Към настоящия момент в горепосочената жилищна сграда няма регистрирани и живущи лица. Продавачът се задължава до 30.06.2012 г. да освободи горепосочената жилищна сграда.
Продавачът гарантира, че не сключва този договор поради стечение на трудни обстоятелства при изключително неизгодни за него условия и този договор не е заробваща сделка за него.
По споразумение на страните прехвърлянето на имущество се извършва без съставяне на акт за предаване и приемане. Продавачът се задължава да прехвърли посоченото жилище на Купувача в състояние, подходящо за обитаване, оборудвано с работещи ВиК, ел. и други съоръжения, необременено със задължения по битови сметки. Посоченият имот се счита за прехвърлен на Купувача от момента на подписване на този договор. Купувачът няма претенции относно техническото състояние и качеството на приетия имот.
Разходите по сключване на този договор се заплащат от Купувача и Продавача.
Съдържанието на статиите е известно на страните.
Това споразумение и прехвърлянето на собственост подлежат на задължителна регистрация в органа, който извършва държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях.
Това споразумение е съставено и подписано от страните в три екземпляра, по един за всяка от страните, и един се съхранява в органа, който извършва държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях.

Подписи на страните:

"Продавач"

"Купувач"

_________________________________________________________________________________

Договорът за покупко-продажба на къща предполага отчуждаване на помещенията заедно с парцела, върху който се намира сградата. За да разберете колко струва сделка като тази, трябва да имате предвид няколко фактора.

Въпреки факта, че е възможно да се състави документ, като се използват образци на предварителни договори за продажба и покупка на жилищни сгради с парцели, процедурата има някои нюанси, с които е важно да се запознаете.

Процедура за изготвяне на споразумение

Трябва да се отбележи, че продажбата или покупката на жилищна сграда с парцел има определени разлики от стандартната процедура за извършване на сделка, свързана с други видове недвижими имоти.

В този случай се отчуждава не само частна къща, но и земята, която й е предоставена със закон (552, 273 членове от Гражданския кодекс на Руската федерация и част 4 от член 35 от Кодекса на земята на Руската федерация ). За да избегнете възникването на имуществени спорове в бъдеще, се препоръчва да следвате последователността от действия, описани по-долу.

Процедурата за изготвяне на предварителни договори за покупко-продажба на жилищни сгради с прилежащи парцели, на територията на които се намират сградите през 2019 г.:

Събиране на документация, необходима за подготовка на текста.
Съставяне на клаузите на договора в съответствие с образеца и нормите на гражданското законодателство.
Подписване на документи от двете страни по сделката (или техните законни представители).

След като продавачът и купувачът поставят подписите си, трябва да започнете да изготвяте акт за прехвърляне и да изпратите пакет от документи до Rosreestr, за да регистрирате факта на прехвърляне на права върху жилищна сграда.

Необходими документи за регистрация

За да съставите текста на документа и впоследствие да кандидатствате в Rosreestr, трябва предварително да подготвите някои документи, а именно:

съгласието на съсобствениците, съпруга на продавача или неговия настойник за извършване на тази сделка (ако е необходимо);
документи, въз основа на които продавачът притежава отчуждаемия имот (например завещание, замяна, акт за дарение и др.);
удостоверение от Rosreestr за правото на собственост върху дял от къщата или цялото помещение;
удостоверение от данъчната служба, потвърждаващо липсата на дългове върху имота;
документация от ОТИ (например удостоверение за регистрация на помещенията).

Служителите на Rosreestr също могат да изискват допълнителна документация, ако е необходимо. В допълнение към изброените документи на регистрационен орган.

През 2019 г. договорът за покупко-продажба на жилищна сграда трябва да бъде сключен изключително в писмена форма, в противен случай съдът е длъжен да обяви сделката за невалидна (член 550 от Гражданския кодекс на Руската федерация). По желание на страните документът може да бъде заверен от нотариус.

Изготвяне на текст на документ

Договорът за покупко-продажба на помещения и земя трябва да включва следните клаузи:

уводна част (име и номер на документа, град и дата на подписване, паспортни данни на продавача и купувача);
прогнозна кадастрална стойност на жилище с поземлен имот или само дял от къща;
подробно описание на обекта на продажба в съответствие с член 554 от Гражданския кодекс на Руската федерация (с други думи, адреса, броя на квадратните метри на сградата и земята, броя на етажите на помещенията и др.) .);
форма на придобиване (изцяло или в дялове);
определяне на срока, през който продавачът ще напусне жилищната сграда;
списък на документацията за собственост, която е приложена към настоящото споразумение;
подписи на купувача и продавача (или техни представители).

Можете да видите как изглежда договор за покупко-продажба на частна къща (например с градински парцел или друг), като използвате този пример.

Характеристики на процедурата

Договорът за покупко-продажба на жилищна сграда заедно с всеки парцел (например градина) съдържа някои нюанси:

ако един от участниците е юридическо лице, неговите данни се посочват вместо паспортните данни на гражданина;
ако страните сключат предварителен договор за покупко-продажба с помощта на техни представители, трите им имена и данните за пълномощното трябва да бъдат посочени в текста;
документът трябва да посочи подробни характеристики на два обекта наведнъж - парцел и сградата, която се намира върху него (или дял от къщата, ако се продава само част от нея);
при посочване на прогнозната стойност е възможно да се посочи общата цена на земята и сградата или цената им поотделно;
описанието на частна къща включва адрес, брой стаи, предназначение, площ, подробности за документите за собственост;
описанието на земята посочва нейния кадастрален номер, местоположение, категория, размер на площта, подробности за документите за собственост.

Транзакционни разходи

През 2019 г., за да регистрирате прехвърлянето на права върху жилищна сграда заедно с поземлен имот, трябва да платите държавно мито, чийто размер за граждани е 2000 рубли (333.33, член 22, параграф 1, част 1 от Данъка Кодекс на Руската федерация).

Сделките с недвижими имоти изискват особено внимание към документацията. В случай на продажба на къща с парцел, ситуацията става още по-сложна, тъй като сделката трябва да се извърши едновременно с два недвижими обекта. В представения материал можете да научите как правилно да съставите договор за покупко-продажба на жилищна сграда и парцела под нея.

Основната характеристика на обектите на недвижими имоти е тяхната връзка с парцели, поради което правната съдба на жилищна сграда и парцелът под нея са неразривно свързани. Гражданският кодекс на Руската федерация установява специални изисквания за разпореждане с жилищни сгради:

прехвърлянето на собственост върху къща в граждански сделки трябва да бъде придружено от едновременно прехвърляне на права върху парцела под нея;
разпореждането със земята трябва да се извършва едновременно с прехвърлянето на правата върху сградата върху нея, ако те принадлежат на едно и също лице;
всички сделки с недвижими имоти подлежат на държавна регистрация в институциите на Rosreestr;

Правилото за общата съдба на земята и сградите дава възможност да се формализира продажбата на тези обекти по един договор. Къщата и парцелът обаче имат напълно различни характеристики, включително служебни идентификационни белези, което прави предмета на договора за покупко-продажба сложен.

За продажбата на парцела и сградата е необходимо те да са собственост на продавача. На практика често възникват ситуации, когато след построяването на къща и нейното въвеждане в експлоатация правата върху земята не са формализирани. За да осъществите сделката, ще трябва да регистрирате имота в кадастралния регистър и да регистрирате собственост.

Процедура за продажба на къща и земя

За да извършат транзакция, страните ще трябва да извършат редица задължителни действия, предвидени в закона:

търсене на контрагент;
съгласуване на съществени и допълнителни условия на договора както по отношение на къщата, така и на условията за придобиване на парцела;
изготвяне на проект на споразумение;
свържете се с институцията Rosreestr или Многофункционалния център за регистриране на транзакцията;
получаване на регистриран договор за покупко-продажба и извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти, потвърждаващо прехвърлянето на собствеността.

Въпреки привидната простота на изпълнение на всички формалности, подготовката и сключването на споразумение във връзка с тези обекти на недвижими имоти има много нюанси.

Въпреки че парцелът задължително трябва да стане собственост на купувача едновременно със сградата, договорът за покупко-продажба ще трябва отделно да определи характеристиките на двата обекта на недвижими имоти. Това е договореното и подписано от страните споразумение, което ще служи като правно основание за регистриране на сделката.

За да пререгистрирате собствеността на нов собственик, трябва да представите следните документи на регистриращия орган:

документ за право на собственост върху жилищна сграда и поземлен имот - удостоверение за право на собственост или извлечение от Единния държавен регистър (от юли 2016 г. се издава извлечение вместо удостоверение, но издадените по-рано документи остават валидни);
кадастрален паспорт за двата обекта на недвижими имоти (от януари 2017 г. този документ не се издава под формата на отделен формуляр, паспортните данни са включени в информацията на извлечението от Единния държавен регистър на недвижимите имоти);
договор за покупко-продажба на недвижим имот и прехвърлителен акт;
общи граждански паспорти на контрагентите и пълномощни на представители, ако сделката се извършва с тяхно участие;
платежен документ, потвърждаващ плащането на държавното мито в размер на 2000 рубли.

Въз основа на резултатите от регистрационните дейности новият собственик ще получи USRN извлечения относно сградата и парцела, които ще потвърдят прехвърлянето на собствеността.

Договор за покупко-продажба на земя с къща

От ключово значение ще бъде правилното сключване на договора за покупко-продажба, в който страните трябва да договорят съществените и незадължителните условия на предстоящата сделка. Въпреки пълната свобода на изготвяне на договор, неговите условия не трябва да нарушават законовите изисквания. Можете да изтеглите стандартен формуляр за договор от нашия уебсайт.

Съществени условия на договора

При покупко-продажба на недвижими имоти съществени условия ще бъдат предметът и цената на сделката. Страните имат право самостоятелно да определят състава на допълнителни условия.

Тъй като споразумението ще предвижда едновременна продажба на два недвижими имота, предметът на сделката трябва да се определи поотделно за къщата и земята. По отношение на сградата договорът определя:

адрес на обекта;
кадастрален номер на обекта;
технически характеристики на жилищна сграда - площ, етажност и др.;
форма на собственост – индивидуална, съвместна, споделена;
информация за датата и основанието за придобиване на собствеността.

Цялата информация трябва да съответства на данните от документа за собственост.

За поземлен имот списъкът с необходимата информация също се определя съгласно извлечението от USRN и ще включва:

адрес на разпределение;
кадастрален номер (ако обектът не е регистриран в кадастралния регистър, но е регистриран в Rosreestr, се посочва условният номер на обекта);
технически характеристики - площ на обекта, категория на земята и начин на ползване;
данни за датата и основанието за възникване на правото на собственост.

Така предметът на единния договор ще съдържа отделна информация за къщата и обекта.

За определяне на цената е необходимо да се вземе предвид и разнородността на отчуждаемия недвижим имот. На практика страните посочват не само единна договорна цена за двата обекта, но и споделят стойността на сградата и земята. Това може да има важни правни последици, ако сделката се извършва със средства от майчиния семеен капитал, ипотечен заем или ако купувачът планира да кандидатства за данъчно облекчение.

Процедурата за сетълменти между страните ще се отрази пряко на условията за регистрация и е разрешена в следните опции:

пълно плащане преди приключване на сделката - новият собственик придобива изключителното право на собственост веднага след регистрацията;
пълно уреждане след приключване на сделката - залогът възниква по силата на закона, освен ако контрагентите не предвидят друго условие в договора;
поетапно плащане с първоначална вноска преди приключване на сделката - по подобен начин възниква залог по силата на закона до пълното изпълнение на паричните задължения.

Формата на плащане се определя от страните самостоятелно - в брой или безкасово плащане.

Допълнителни условия на споразумението

Съставът на допълнителни условия зависи само от волята на страните. На практика такива условия включват:

процедурата и времето на действителното прехвърляне на обекти на купувача;
разпределение на разходите за обработка на транзакция;
посочване на списъка на гражданите, които запазват правото да използват и пребивават в жилищни помещения след регистрация на сделката;
установяване на ограничено право на ползване по отношение на земята.

Включването или невключването на допълнителни условия в договора за покупко-продажба не засяга процедурата по регистрация.

Данъчно облагане на сделката

От момента на придобиване на собственост върху недвижим имот купувачът има задължения за плащане на данъци:

данък върху имотите - за жилищна сграда;
поземлен данък – спрямо парцела.

Изчисляването на тези данъчни задължения ще се извършва въз основа на кадастралната стойност на обектите, но собственикът има възможност да го оспори чрез обжалване пред специална комисия на съставно образувание на Руската федерация или в съда.

Продавачът ще трябва да плати данък върху доходите в следните случаи:

ако периодът на собственост върху недвижим имот е бил по-малък от три години;
ако сумата, получена от сделката за продажба, не надвишава разходите за закупуване на къщата и земята, т.е. няма приходи от продажба на имоти.

Ако възникне задължение за плащане на данък, продавачът има право да се възползва от данъчно приспадане въз основа на сума, която не надвишава 1 000 000 рубли. Размерът на данъка върху доходите на физическите лица ще се изчислява само от размера на получения доход, т.е. Разходите за закупуване на имота могат да бъдат приспаднати от продажната цена.

След регистриране на сделката в органите на Rosreestr и при пълно плащане на цената на недвижимия имот по договора, купувачът има право да подаде заявление до данъчния орган за получаване на приспадане на имущество. Максималната сума, от която ще се изчислява приспадането, е 2 000 000 рубли за всеки нов собственик, т.е. максималната сума на приспадане може да бъде не повече от 260 000 рубли.