Что это такое — проект межевания территории, земельного участка и проект планировки? В чем разница и для чего они нужны? Как проходит процедура утверждение проекта планировки и межевания территории? Изменения в проект межевания земельных участков

Проект планировки территории земельного участка (ППТ)

Проект планировки земельного участка является приложением к ПМТ и выполняется на его основе, с соблюдением тех же требований. Ориентирован на планирование застройки, с учётом:

нюансов зонирования территории;
элементов, входящих в структуру проекта;
целей проведения планировки;
градостроительного контекста за пределом межевых границ.

Зачем нужны ПМТ и ППТ?

Проекты межевания и планирования территории выполняют роль документации, необходимой для возведения капитальных строений и проведения инфраструктурных линейных объектов. Включают в себя :

чертежи межевания ЗУ;
элементы структурных объектов;
приложение текстового описания.

Топографические сведения и нормативы проведения строительных и иных работ ориентированы на . В соответствии с ним, территория участка вписывается в общий контекст застройки населённого пункта. Ознакомиться с инструкциею по заполнению ГПЗУ можно в .

Важным нюансом являются архитектурные расчёты, проводимые в отношении строящихся объектов. На их основании устанавливаются допустимые нормативы застроек, соответствующие состоянию почв и снижающие риски перегрузки земель возведёнными зданиями и сооружениями.

Различие между ПМТ и ППТ

Проект межевания ориентирован на процедуру зонирования территории согласно установленным долям или разметке территории под строительство здания. Соответственно здесь главными сведениями являются данные о межевых границах:

выделяющих ЗУ из общего контекста;
разделяющих ЗУ на установленные части.

Проект планировки оформляет данные части в соответствии с целями заказчика, проектируя на них геодезические схемы расположения :

элементов застройки;
транспортных линий;
инженерных коммуникаций.

Так же здесь оформляются чертежи вынесенных за границы ЗУ объектов капитального строительства.

Планировка проводится на основании составленного проекта межевания , с учётом соблюдения нормативов строительства и требующихся отступов от .

Ситуации применения ПМТ и ППТ

Обозначенные документы, основанные на , связаны между собой как по функциям, так и по содержанию и регулируются статьёй 11.3 ЗК РФ . Применяется для земель, находящихся в долевой собственности.

Проекты межевания территории: образец отвода газопровода от г. Устюжна и от Чусовой

Вот так выглядит один из листов этих проектов:

Пошаговые инструкции подготовки ПМТ и ППТ

С проектами планировки территории земельного участка (образцы доступны ваше) мы ознакомились, имеем представление что это такое. Теперь перейдем к их получению.

Подготовить документацию можно в двух различных инстанциях , специфика деятельности которых предусматривает ряд нюансов и различие алгоритма, который требуется соблюдать при обращении. Нормативы документа ориентированы на СНиП № 30-02-97 .

Итак, кто может выполнять проект межевания территории? Разберемся в вариантах далее.

Первый вариант – обращение в администрацию

Для этого следует обратиться в департамент по градостроительству и архитектуре, при администрации. В Москве и Санкт-Петербурге – в Комитет градостроительства и архитектуры. Получить техническое задание по проектированию и оформить заказ на подготовку ПМТ. Обращаются к главе администрации или иному уполномоченному лицу, например – начальнику департамента по землеустроительным работам.

Документы

При обращении следует подать заявку уполномоченному лицу, с приложением документации:

(или иной форме права);
эскизом Генплана ЗУ , со схемой коммуникаций;
о наличии (отсутствии) капитальных строений;
с обозначением коммуникаций.

Подготовка проекта межевания территории

На основании полученной документации осуществляется подготовка проекта. Изучается документация, поданная заявителем, и документы, имеющиеся в администрации. Обращается внимание:

на анализ структуры почв в зоне застройки;
специфику архитектурного контекста;
анализ экологичности проводимых работ;
техническое обеспечение проводимых работ;
анализ результатов застройки.

На этом основании рассматривается допустимость заявленных работ на участке . При положительном решении администрации – составляется техническое задание, на основании которого производятся обозначенные .

Разработка проекта планировки и межевания территории

В разработку проекта межевания и проекта планировки территории входит обязательное условие для исполнения топографической части, которым является копирование картографической основы с кадастровой карты ЗУ, находящейся в информационном банке Росреестра, с уже выделенными актуальными границами, обрамляющими участок. На обозначенную основу наносятся линии внутренних границ, соответствующих целям межевания. При подготовке ППТ, наносятся так же линейные и иные объекты, которые планируется возвести.

Согласование ПМТ

После составления чертежа и текстовой основы с приложениями, требуется согласование документа в местной администрации. Для согласования прилагается выписка из Генерального плана застройки зоны, в которую включается обозначенный ЗУ. Согласование проводится на публичных слушаниях.

Сроки и стоимость

Составляют не менее двух месяцев, один из которых уходит на получение разрешения для проведения работ.

В администрации данная услуга оформляется безвозмездно.

Второй вариант – обращение в коммерческие компании

Такое допускается на основании местных региональных распоряжений и локальных актов. В этом случае требуется обращаться в местные архитектурные компании, имеющие лицензию на соответствующий вид работ.

Подготовка проекта межевания и документы

В данном случае происходит аналогично , но допускается заказ разработки технического задания и его согласования с администрацией, за счёт усилий исполнителя работ.

В этом случае может отсутствовать эскиз генерального плана застройки, который компания получит собственными полномочиями.

Разработка ПМТ и ППТ

Специалисты компании самостоятельно снимают копию с кадастровой карты, на которую наносят элементы проектирования, по условиям технического задания.

Сроки и стоимость

В данном случае сроки могут быть сокращены до одного месяца.

Зависит от условий договора и объёма работ. Каждый элемент работы рассчитывается индивидуально. Для небольших участков рассчитывается от 30 тысяч рублей, в которую входит только подготовка проекта. Для подготовки проекта под строительство многоэтажного здания, стоимость может достигать 400 тысяч рублей и превышать её.

Согласование

Так же проводится на публичных слушаниях. Ответственность за представление проекта на слушания устанавливается условиями договора.

Наличие данной документации при начале работ по возведению капитального строения, допускает замену иной документации, требующейся для разрешения на строительство.

Больше информации о межевании можно найти в .

Планировка территории – необходимый инструмент, задача которого – установить верные принципы землепользования в градостроительной деятельности.

Прежде чем заказать работы и начать подготовку проекта планировки объекта недвижимости, нужно иметь представление о сущности и назначении такой документации. В этой статье мы расскажем, для чего предназначен проект межевания территории (далее ПМТ), чем он отличается от проекта планировки территории (ППТ), и для реализации каких целей такая документация может пригодиться.

Градостроительный кодекс РФ, а именно ст. 41 данного нормативно-правового акта, относит проекты межевания и планировки территории к документам, предназначенным для проведения планировки территории.

Эта документация может быть изготовлена отдельно, а может быть разработана вместе. В последнем случае проект межевания станет частью проекта планировки.

Изготовление ПМТ является частью пакета документации, необходимой для планировки земельных наделов, на которых уже существуют сооружения, или только планируется их постройка. Также этот документ пригодится для уточнения границ территории, планируемой под застройку. То есть назначение этого документа – это внутреннее межевание земельного участка для видов деятельности, в этом нуждающихся. Этот процесс не отслеживается кадастром, его цель отлична от цели межевания.

Целью создания ПМТ является выделение территорий. Таким путем размечают местность, назначенную для определенных целей, например, строительства или создания структуры. Проще говоря, когда участок нужно разделить на более мелкие части, формируется ПМТ.

Основой проекта является градостроительный план, изучив который, можно сделать вывод, возможно ли реализовать идеи застройщика применительно к конкретной местности.

Информация, содержащаяся в , не носит частного характера и находится в открытом доступе для любого заинтересованного лица. Ознакомиться с ней можно на сайтах управлений архитектуры и градостроительства или сайтах непосредственно муниципальных образований.

В отличие от проекта, о котором речь шла выше, ППТ относится к градостроительной документации. Его связь с проектом межевания безусловна, но детализация гораздо выше, к тому же в него входят данные, не имеющие отношения к участку, на котором запланировано внутреннее межевание.

Оба документа, как правило, изготавливаются параллельно, но в ПМТ содержатся сведения, которые потом будут необходимы при проведении межевания, например, чертежи, отображающие на местности объекты капстроительства, инфраструктуру и другие данные.

ППТ – это документация, при помощи которой устанавливаются зоны, в которых размещены существующие объекты, и параметры этих зон, а также зоны, в которых возможно размещение объектов, еще не существующих, но строительство которых может быть разрешено впоследствии.

Проект межевания территории (ПМТ) содержит схему границ существующих наделов земли и границ планируемых земельных участков.

Какие сведения являются существенными в ППТ и ПМТ

Проект планировки территории формируется из двух частей: основной части, утверждение которой является обязательным, и сопутствующих материалов, являющихся ее обоснованием.

Основная часть включает в себя:

графическое отображение планировки территории;
правила для размещения объектов;
характеристики развития, которое планируется на будущее, в том числе и плотность, и параметры застройки территорий;
характеристики развития систем обслуживания и обеспечения, необходимых для планомерного развития территории.

Материалами, служащими обоснованиями проекта планировки территории, являются чертежи и пояснения.

Пояснительная записка содержит описание положений относительно параметров строительства, систем транспортного обслуживания и технического обеспечения, которые необходимы для развития и иных нюансов

Проект планировки служит базисом для разработки проекта межевания территории.

Например, так выглядит проект планировки одного из районов города Вологды:

А вот так будет выглядеть проект межевания того же района, который мы рассматривали выше:

Структура проекта межевания территории

Структура любой проектной документации является нормативной и состоит из текстовой и картографической части. В этом проект ПМТ не является исключением.

Первая часть носит описательно-информационный характер и характеризует направления межевания, проектируемого на конкретном участке.

В ее состав входят:

титульный лист с указанием данных заказчика и исполнителя;
сведения о наделе земли;
нормативы, на основании которых работы были выполнены;
табличные приложения, в которых описана процедура проведения геодезических работ;
пояснительная записка с изложением частных случаев при проведении работ, которые не были включены в табличную часть.

В графическую часть проекта включен детальный план местности с нанесенными межевыми границами.

Для каких целей можно использовать проекты ППТ и ПМТ

Проекты, о которых мы ведем разговор, могут оказать существенное подспорье, например, при подготовке участка к строительству. Их можно использовать как базу не только на застроенных участках, имеющих инфраструктуру, но и на пустых, неосвоенных, только что выделенных землях.

При строительстве приходится учитывать не только состав и рельеф почвы, но и возможность гармонично «вписать» вновь построенный объект в стиль застройки, предусмотренный градостроительным планом. Для этого и нужна проектная документация, которая способна учесть все нюансы будущего строительства.

Сложно недооценить пользу проектов перепланировки в планирование застройки земель с уже имеющимися объектами капитального строительства. В случае масштабных градостроительных комплексов они выполняют функцию систематизации организации строительства и соблюдения правил эксплуатации площадей, соблюдения регламента застройки.

Кроме застройки территории, ПМТ можно использовать для выделения любой доли в совместной долевой собственности при отсутствии регистрации в кадастре.

Таким образом, документ может понадобиться в случае доли земельного надела в совместной долевой собственности, обособления площади, отчужденной в процессе обременения.

Если именно такие причины побудили заказать документы подобного рода, то их можно заказать и получить по волеизъявлению собственников земли и использовать землю наиболее продуктивно.

Если вы хотите разделить один большой участок на несколько маленьких, вам также потребуется межевой проект. Все поправки и изменения при проведении геодезических работ будут отражаться в учетных записях и вноситься в межевой план. И при подготовке проекта межевания оперировать будут только ими.

Межевание земельных наделов является обязательным условием для таких правовых действий как:

регистрация сделок с землей;
уточнение границ;
оформлением прирезки;
земельных спорах и др.

Не согласны с результатами межевания и хотите обжаловать их? Сначала напишите в чат нашему специалисту, и он бесплатно проконсультирует вас.

По результатам геодезических работ будет сформирован межевой план, который в дальнейшем станет документом – основанием при проведении кадастрового учета (подробнее о том, что такое ). Этот документ является обязательным, а межевой проект – вспомогательным. Но в проекте содержатся ключевые сведения о наделе земли, базирующиеся на межевом плане.

И последнее. Что бы мы ни говорили, подготовка проектов планировки и межеваний территории будет реальной помощью при разрешении земельных споров в случаях спорного разграничения территорий. Межевой проект является документом, официально подтверждающим землевладение каждого из дольщиков. Кадастровая регистрация общего участка производится под одним кадастровым номером (узнайте, какие ). Отдельные доли участка не вносятся в кадастр, и свидетельствовать об их принадлежности какому-либо лицу может только ПМТ.

Можно ли изготовить проект межевания без проекта планировки территории

В положениях статьи 41 Градостроительного кодекса прописано, что это возможно, но такая возможность предусмотрена не для всех участков. Для того чтобы минимизировать затраты и заказать только ПМТ, участок должен обладать специальными характеристиками, и должен быть соблюден ряд условий:

на участке не должно быть запланировано мероприятий по комплексному развитию;
не должно быть линейных объектов;
не должно быть запланировано изменение или упразднение красных линий (читайте, что такое ).

Основные этапы подготовки проекта межевания территории

Подготовить ПМТ вы сможете в различных инстанциях, как государственных, так и частных, но род их деятельности предполагает процедурные особенности при обращении в них.

Рассмотрим подробно все варианты:

Обращение в местную администрацию

Вы можете обратиться с заявлением о получении данной услуги, в управление архитектуры и градостроительства администрации. Заявление пишется на имя главы администрации или в адрес другого уполномоченного лица.

Для того чтобы услуга была оказана, вам придется собрать пакет документов. В их комплект будут входить:

заявление на имя уполномоченного лица;
документ, свидетельствующий о праве собственности (или другом праве) на землю;
генплан земельного надела со схемой коммуникаций;
выписка из кадастра о наличии капитальных объектов недвижимости;

Собрав документы по списку, можно приступать к подготовке ПМТ. В течение времени, установленного регламентом, уполномоченный специалист рассмотрит предоставленные вами документы и сведения, которыми владеет сама администрация.

По итогам рассмотрения будет принято решение о возможности проведения работ, указанных в заявлении, на рассматриваемом наделе земли. При получении положительного решения от властного органа будет сформировано техническое задание, на основании которого будут выполняться геодезические работы.

Существенным условием подготовки проектов ППТ и ПМТ является выполнение топографической части. Это процесс переноса карты, имеющейся в базе Росреестра, с действующими границами в проект и принятие этой карты за основу. Именно на ней впоследствии отмечаются новые разграничения, отображаются планируемые объекты.

После подготовки и разработки проектов планировки и межевания территории они должны пройти обязательное согласование. То есть проект будет утверждаться. Согласование проходит в виде публичных слушаний, и для их проведения дополнительно потребуется выписка из Генплана застройки территорий, частью которых является интересующий нас участок земли.

Учитывая ряд факторов, а именно – природные, техногенные, сейсмоактивность – комиссия примет решение. Решение, принятое по результатам слушаний, может быть как положительным, так и отрицательным. При принятии отрицательного решения причины отказа обязательно излагаются в протоколе и подтверждаются выводами экспертов.

Недочеты и ошибки, допущенные проектировщиками, также внесут в протокол. Но сам проект изменяться не будет. Для его изменения необходимо повторное рассмотрение. Для того чтобы проект доработали, инициатор его подготовки подает заявление, прикладывая к нему заключения экспертов и расчеты, которые необходимы для исправления ошибок. Если предстоящие работы будут одобрены администрацией, то будет создан еще один вариант проекта, но все замечания уже будут в нем учтены.

Обратите внимание: если изменения касаются общей долевой собственности, то понадобится еще и согласование дольщиков. Затем проект пройдет согласование в службах, предоставляющих коммунальные услуги.

Если по истечении сроков все согласования получены, то в течение трех дней до проектировщика будет доведена информация о принятом постановлении.

Если говорить о сроках в целом, то подготовка проекта межевания территории занимает от трех до семи месяцев в зависимости от сложности предстоящих работ. Если вам необходимо выполнить оба проекта, сроки увеличатся.

Все работы, связанные с подготовкой таких проектов, выполняются на платной основе, и их стоимость будет прямо пропорциональна масштабу и степени сложности геодезических и проектировочных мероприятий.

Обращение к частным проектировщикам

Если администрация отказала вам в одобрении проекта, не стоит ожидать милостей от судьбы, а нужно просто взять и пойти в коммерческую организацию, предоставляющую такие услуги. Их деятельность возможна на основании локальных нормативных правовых актов.

Не забудьте, что частник, к которому вы обратились, должен иметь лицензию на данный вид деятельности.

В этом случае подготовка и сбор документации будут аналогичными, но вы сможете, не прибегая к взаимодействию с властными органами, заказать техническое задание и его согласование у подрядчика. С момента оплаты работ это его головная боль.

Компания, предоставляющая подобные услуги, может самостоятельно получить за вас и ряд документов, в том числе и эскиз генплана застройки. Согласование проекта будет происходить по аналогии путем проведения публичных слушаний, но ответственность за результаты вы возложите на подрядчика, если пропишите это в договоре. При таком подходе срок выполнения работ может сократиться до одного месяца.

Цена для каждого вида геодезических и кадастровых работ будет рассчитана отдельно согласно смете, и, опять же, будет пропорциональна сложности выполняемых работ и их масштабам.

Кстати, утверждение ПМТ властным органом вовсе не свидетельствует о возникновении права собственности у людей, проживающих на этом участке. Для его законной регистрации им необходимо собрать общее собрание жильцов, которое проголосует за утверждение проекта, после чего право собственности регистрируется в общем порядке путем изготовления межевого плана и подачи документов в кадастр.

Если подобные меры были вами приняты, можете отбросить сомнения: земля останется в вашем владении.

Проект межевания территории линейного объекта (+ образец проекта)

Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ понимает под ЛО дороги (автомобильные и железные), линии электропередач, нефте-, газопроводы и иные подобные сооружения.

Градостроительный кодекс дает перечень ЛО в п.10.1 ст.1 – линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автодороги, ж/д линии и иные объекты.

В каждом из приведенных нормативно-правовых актов осталась недосказанность. К ЛО можно причислять и линии метрополитена, и мосты, и туннели и т. д.

Законодатель перечисляет виды объектов, не дав самого понятия ЛО, и это вносит определенные трудности, потому что при отсутствии четко сформулированного определения назначение объекта может пониматься и трактоваться неоднозначно.

Как можно понять из законодательных актов, линейными объектами могут быть самые разные сооружения, как по назначению, так и по виду. Их отличие от остальных объектов – протяженность. Это и склады, и газо-, нефте-, путепроводы, и линии связи, и другие сооружения. Эти сооружения могут быть и наземными, и располагаться под землей. Для основной массы таких объектов, как правило, наземных, требуется обязательное оформление земли под застройку. Для процедуры оформления земель под ЛО есть характерные особенности. Основные затруднения заключаются в том, что протяженность таких объектов очень велика, и железная дорога, например, или федеральная трасса могут проходить через земли СНТ (садоводческих товариществ), садовых участков, сельскохозяйственные, пашенные наделы, то есть земли самых разных владельцев – от собственников земли до пользователей наделов.

Если смотреть с точки зрения обывателя, то кажется, что при строительстве автомагистрали или газопровода нужно было бы заключить со всеми собственниками, но на деле все происходит иначе.

Если земли муниципальные и объект тоже, то подписывается акт о выборе участка под ЛО, и эта земля исключается из муниципальной собственности (читайте,). Если ЛО имеет собственника, то для его строительства требуется согласие владельцев земель, через которые он будет проложен. С ним будет заключаться договор аренды с условием бессрочной эксплуатации. Следующим этапом будет подготовка ПМТ и регистрация в кадастре. Затраты застройщика такого ЛО существенно возрастут за счет компенсации издержек владельцам з/у.

Если ЛО предполагается построить на с/х землях, то сначала придется выделить нужный надел, то есть заняться перераспределением земель, зарегистрировать преимущественное право, а только потом составлять договор аренды.

Проектирование и межевание при строительстве ЛО, регламентированы ст. 89 – 91 ЗК РФ.

Изменения в правилах изготовления ПМТ с 01.01.2017

Изменения в условиях подготовки проекта межевания территории, которые, будучи утверждены Приказом Минэкономразвития в 2015 году, действуют с первого января 2017 года, внесли небольшую сумятицу в данный процесс.

Новый приказ утвердил требования к текстовой части межевого плана, с которыми вы можете ознакомиться на сайте Минюста по этой ссылке . Нововведения значительно усложнили работу кадастровых инженеров, проектировщиков и других лиц, заинтересованных в подготовке документов подобного рода.

Заключение

Подводя итоги, хочется отметить, что все наши права, в том числе право владения и распоряжения собственностью, защищены государством. Именно оно является гарантом соблюдения данных прав. Но не забывайте, что именно правовая грамотность является вашим первым помощником при осуществлении и реализации права, предоставленного вам государством.

Остались вопросы по проектам межевания? Задайте их юристу справа в чате, и в ближайшее время получите бесплатную консультацию специалиста.

Выделение земельного участка связано с многочисленными, достаточно дорогостоящими, но приятными хлопотами в том случае, когда у владельца далеко идущие планы, которые он намерен реализовать, например, установка межевых знаков границ земельного участка.

После того как территория участка зарегистрирована в учётных записях, в соответствии с которыми проведено определение площадей, конфигурации участка и выставлены межевые знаки, можно приступать к дальнейшим этапам работы с участком. Этими этапами могут быть создание проектов межевания и планировки территории.

Проект межевания территории (ПМТ) – особый вид градостроительной документации, которая разрабатывается в соответствии с определёнными видами деятельности, требующими внутреннего межевания участка. Оно отличается от межевания с целью выдела и не определяется в кадастровых записях .

Благодаря межеванию территорий создаётся разметка местности, на которой планируется строительство или проведение других работ с учётом создания структуры на местности. То есть если общий участок подлежит разделению на наиболее дробные части – возникает потребность в составлении ПМТ.

В основание составления и подготовки проекта межевания территории входит информация из градостроительного и архитектурного планов, которые определяют возможности для переноса на местность замыслов застройщика. Этот документ координирует их действия, создавая их согласованность и гармоничное сочетание действий.

Сведения из ПМТ доступны для всех интересующихся граждан. Специализированные геодезические отделы в составе архитектурных управлений муниципалитетов выставляют всю информацию на сайты для ознакомления с ними.

Проект планировки территории (ППТ) – также относится к градостроительной документации . Непосредственно связан с проектом межевания, но в отличие от него имеет более подробные характеристики, опираясь на мельчайшие детали сведений, которые учитывают оптимальный эффект от планируемых на участке работ и сведение к минимуму рисков ошибок при проведении строительства.

Кроме этого ППТ содержит данные, выходящие за пределы участка, на котором планируются внутренние межевые работы, он охватывает комплексный контекст, в который должны вписаться застройки участка.

Этот документ создаётся совместно с проектом межевания, но включает в себя некоторые дополнительные и достаточно важные сведения, на основании анализа которых впоследствии возможно провести межевание. К их числу относятся:

чертежи линейных объектов;
объектов инфраструктуры;
объектов капитального строительства.

Обозначенные проекты используются при создании предварительной деятельности по подготовке участка к строительным работам. Документы могут использоваться не только на вновь выделенных пустых участках, но и на участках с уже развитой структурой.

Если строительные работы планируются на пустом участке – то воля застройщика практически не имеет ограничений. Однако и здесь придётся учитывать структуру почв и возможность застройки в соответствии с теми или иными её особенностями. Практически каждый собственник знает, что особенности земель могут стать препятствием к его максимальной загруженности капитальными строениями.

Кроме того, в некоторых случаях выделенные участки должны гармонично сочетать в себе все имеющиеся строения и объекты в едином стиле, определённом градостроительным контекстом. Данная функция вменяется этим важным проектным документам, обязанным предусмотреть все нюансы будущего строительства.

Не менее важную функцию несут проекты в планировании строительных работ на территории с уже возведёнными капитальными строениями. Здесь роль проектировочных работ будет особая – грамотно вписать в уже имеющуюся градостроительную структуру новые здания.

Кроме конкретных целей, которые преследует создание проектов, они несут в себе общую функцию системной организации строительства.

Особенную важность системное образование строительства представляет для крупных градостроительных комплексов.

Столичные и краевые, а также некоторые областные городские массивы, где земли под строительство отличаются предельно высокими ценами, в погоне за прибылью могут допускать нарушения в эксплуатации земель под зданиями застроек.

В таких городах как Москва и Санкт-Петербург, подобных нарушений уже достаточно много. Для этих городов предусмотрены максимально высокие требования к разработке проектов межевания и планировки, чтобы их посредством не только соблюдать требуемый регламент, но и корректировать имеющиеся недочёты.

В каких случаях могут понадобиться проекты?

Кроме строительства, межевой проект используется во всех случаях разделения участка на более мелкие части без выдела и без постановки этих частей на кадастровый учёт. Соответственно он может потребоваться:

При определении границ пользования долей земельного участка в общей долевой собственности производится разметка общего массива на отдельные части.
Отчуждённая в результате установления обременения часть участка отграничивается от общей территории.

Но в данных случаях проекты оформляются по желанию собственников. Они могут понадобиться и придать эксплуатации земель максимальную эффективность, но обязательными к применению не являются.

Кроме этого возникает взаимообусловленность необходимости одного проекта для создания другого . Они несут различную информацию. Основные сведения, представленные проектом планировки, являются вспомогательным инструментом для создания ПМТ. А также – наоборот. В силу этой неразрывной взаимной связи, проекты необходимо согласовывать между собой.

Состав сведений

Содержание проектной информации имеет характер норматива. ПМТ включает в себя текстовую и картографическую часть. В текстовой части центральным звеном является таблица, она заключается в подробном описательно-информационном сообщении, характеризующем основные тенденции проектируемого на местности межевания. В неё включены следующие разделы:

Основные положения.
Основные и частные резолюции к составлению текстовой и картографической частей.
Разделы текстовой и картографической части ПМТ, которые занимают значительный объём проекта и состоят из отдельных пунктов и подпунктов.
Содержание.

Проект начинается с титульного листа, где указаны сведения об исполнителе работ и представлены краткие обзорные данные о её структуре и содержании. К проекту прилагаются отдельные сведения в виде приложений, и приобщается пояснительная записка.

Важным этапом проектирования является составление карты .

Она воспроизводится в бумажном варианте. Электронный носитель для её создания является базовой системой, с него копируется контекст участка в актуальном содержании, отражающем существующее положение дел на момент составления проекта.

Новая проектная информация отражает существующий потенциально или идеально контекст, поэтому он наносится на копию интерактивной карты специализированными топографическими знаками.

По требованию, проектная информация наносится на картографическую основу вручную, всегда – в синем цвете , с соблюдением всех правил, указанных в качестве требований к подготовке проекта.

Требования к подготовке

Проект составляется на основании нормативов и требований, определяемым Федеральным законом. Он опирается на Приказ Минэкономразвития России от 03.08.2011 N388.

Пункты по подготовке ПМТ включают в себя ряд положений:

Правила составления карты.
Использование формата листа А-4.
Использование соответствующих канцелярских принадлежностей.
Использование только русского языка.
Правила нумерации листов и использование только арабских цифр.
Специальные правила для переноса сведений на следующий лист.
Пункты проекта.
Общий объём текста.
Правила подготовки ПМТ.

Обозначенные требования формируют стандартные процедуры оформления данных в ПМТ по ряду информационных данных:

данные о заказчике и исполнителе;
по содержанию пояснительной записки;
по кадастровым (исходным) данным участка;
по кадастровым данным о частях участка, подлежащих проектированию;
сведения о допуске к участку специалистов;
по графическому плану;
по приложениям.

Порядок подготовки

Проект межевания вы можете заказать в местной администрации, где должен находиться комитет по градостроительству. Он уполномочен на планирование архитектурных работ и, в том числе – на изготовление межевого проекта.

Он обеспечен соответствующими квалифицированными специалистами и лицензирован в соответствии с требованиями государственного законодательства. Он полностью берёт на себя ответственность за выполнение проекта. В Москве, утверждение проектной документации осуществляется в Главном Архитектурно-Планировочном Управлении.

Для подготовки ПМТ вам придётся провести согласование проекта межевания территории.

Подготовьте пакет документов:

проект планирования территории;
эскиз генерального плана земельного участка (со схемами коммуникаций);
кадастровый паспорт участка;
топографическую съёмку на участок.

Думая о том, кто может выполнять эту работу, знайте, что утвердить Ваш проект должен глава местного исполкома (администрации), по месту нахождения земельного объекта, предназначенного под проектируемые работы. Ему представляется заявление, поданное собственником участка, либо решение комиссии от архитектурного или градостроительного комитета, ответственного за подготовку ПМТ.

Согласование проекта делается путём слушаний на основании проведения квалификационной комиссией соответствующей проверки. Требованием к согласованию являются технические соответствия планируемым характеристикам, а также – общий градостроительный (муниципальный) план, представленный в топографическом виде.

Результат слушаний вынесет решение по вопросу. Оно может быть как положительным, так и отрицательным, что обусловлено объективным характером положения в планируемой к проектированию земельной зоне. Здесь важно рассмотрение ряда факторов, которые могут оказать влияние на сейсмические процессы и на целостный фон ландшафта.

При наличии отрицательного постановления, мотивы отказа будут подробно изложены отдельными пунктами и подкреплены экспертными заключениями.

При наличии ошибок или недоработок в проекте, которые выявились после его подготовки и утверждения, к проекту приобщается доработанный дополнительный документ, куда вносятся необходимые изменения. Сам проект не переделывается.

Для подготовки ПМТ вы можете обратиться к посреднику юристу, который примет на себя ваши хлопоты. В таком случае к перечисленным документам нужно приложить доверенность на представителя, оформленную в нотариальной конторе.

Сроки выполнения 30 дней, в это время административная комиссия проверит соответствие участка под планируемые работы и определит дату слушания. После вынесенного постановления, о нём должно быть сообщено в течение 3 дней.

Подготовка проекта межевания осуществляется в среднем от 4 до 7 месяцев, в зависимости от сложности проводимых работ. Если одновременно выполняются оба проекта – сроки будут существенно увеличены .

Оплата работ производится после выданного Вам разрешения на подготовку проектов. Стоимость работ определяется их сложностью и объёмом, а соответственно – устанавливается в каждом случае индивидуально.

При обращении к услугам посредника, подготовка проекта межевания в лицензированных компаниях оценивается от 30 000 рублей, остальные элементы, необходимые для подготовки проекта, рассчитываются дополнительно.

Этот проект является основой для формирования на его базисе проекта межевания и изготавливается аналогично. Основанием для его изготовления станет ваше заявление в органы местной власти. Он должен быть подготовлен, прежде чем вы приступите к подготовке проекта межевания или совместно с ним.

Если вы подаёте заявление в местную администрацию на подготовку обоих проектов – то алгоритм действий будет одинаков для межевого плана и проекта планировки, как одного из этапов создания целостной базовой картины для последующего размежевания территорий с учётом данных, указанных в планировании.

Так как ППТ является базовым, то прежде чем приступать к его подготовке, необходимо выяснить, разрешён ли на вашем участке планируемый вид застройки в соответствии с Генпланом. Если разрешён – вы можете подать заявление в органы власти о подготовке проекта.

Имейте в виду, что изготовление проекта планирования имеет правовую силу практически равную выданному вам разрешению на строительство. Поэтому к его изготовлению муниципалитет подходит особенно внимательно.

Соответственно, для создания ППТ Вам придётся собрать большое количество документов . К ним относятся:

архитектурно-планировочное задание;
справка о подключении к энергосетям;
техническое задание на проектирование;
градостроительное заключение;
топографическая съёмка;
правоустанавливающие документы на участок.

Кроме этого могут затребовать другие документы в соответствии со спецификой целей планирования. К этим документам нужно будет приложить разрешение администрации после того как оно будет выдано.

Согласование должно быть произведено:

с администрацией муниципалитета;
главным архитектором;
инженерными службами.

В некоторых случаях могут затребовать согласование с комитетом по делам культурного наследия и отделом по охране природных ресурсов. Согласование выполняется заказчиком.

Сроки исполнения и стоимость работ зависит от площади территории, на которую составляется ППТ. Для многоэтажного жилья ППТ на участки:

до 5 Га – 400 000 рублей всего – срок 20 рабочих дней;
5-20 Га – 80 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней;
20-50 Га – 75 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней;
более 50 Га – 65 000 рублей за 1 Га – срок 30 рабочих дней.

Статья 43. Проект межевания территории

проверено сегодня
кодекс от 28.12.2019
вступила в силу 30.12.2004

Ст. 43 Градостроительный кодекс в последней действующей редакции от 2 августа 2019 года.

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Сравнить с редакцией статьи от 01.07.2019 01.09.2018 29.12.2017 01.01.2017 01.03.2015 24.07.2013 24.11.2012 25.03.2011 30.12.2004

Подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определённой правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны, территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по её комплексному и устойчивому развитию.

Подготовка проекта межевания территории осуществляется для:

1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;
2) установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

Проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта.

Основная часть проекта межевания территории включает в себя текстовую часть и чертежи межевания территории.

Текстовая часть проекта межевания территории включает в себя:

1) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования;
2) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;
3) вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;
4) целевое назначение лесов, вид (виды) разрешенного использования лесного участка, количественные и качественные характеристики лесного участка, сведения о нахождении лесного участка в границах особо защитных участков лесов (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков);
5) сведения о границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания, содержащие перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Координаты характерных точек границ территории, в отношении которой утвержден проект межевания, определяются в соответствии с требованиями к точности определения координат характерных точек границ, установленных в соответствии с настоящим Кодексом для территориальных зон.

На чертежах межевания территории отображаются:

1) границы планируемых (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории) и существующих элементов планировочной структуры;
2) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи;
3) линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
4) границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;
5) границы публичных сервитутов.

При подготовке проекта межевания территории в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков их местоположение, границы и площадь определяются с учётом границ и площади лесных кварталов и (или) лесотаксационных выделов, частей лесотаксационных выделов.

Материалы по обоснованию проекта межевания территории включают в себя чертежи, на которых отображаются:

1) границы существующих земельных участков;
2) границы зон с особыми условиями использования территорий;
3) местоположение существующих объектов капитального строительства;
4) границы особо охраняемых природных территорий;
5) границы территорий объектов культурного наследия;
6) границы лесничеств, участковых лесничеств, лесных кварталов, лесотаксационных выделов или частей лесотаксационных выделов.

Подготовка проектов межевания территории осуществляется с учётом материалов и результатов инженерных изысканий в случаях, если выполнение таких инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории требуется в соответствии с настоящим Кодексом. В целях подготовки проекта межевания территории допускается использование материалов и результатов инженерных изысканий, полученных для подготовки проекта планировки данной территории, в течение не более чем пяти лет со дня их выполнения.

При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил.

В случае, если разработка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, в границах которой предусматривается образование земельных участков на основании утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, срок действия которой не истек, местоположение границ земельных участков в таком проекте межевания территории должно соответствовать местоположению границ земельных участков, образование которых предусмотрено данной схемой.

В проекте межевания территории, подготовленном применительно к территории исторического поселения, учитываются элементы планировочной структуры, обеспечение сохранности которых предусмотрено законодательством об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

В случае подготовки проекта межевания территории, расположенной в границах элемента или элементов планировочной структуры, утвержденных проектом планировки территории, в виде отдельного документа общественные обсуждения или публичные слушания не проводятся, за исключением случая подготовки проекта межевания территории для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение красных линий влекут за собой изменение границ территории общего пользования.

Проект межевания территории (ПМТ) – особый вид градостроительной документации, которая разрабатывается в соответствии с определёнными видами деятельности, требующими внутреннего межевание участка. Оно отличается от межевания с целью выдела и не определяется в кадастровых записях.

В основание составления проекта входит информация из градостроительного и архитектурного планов, которые определяют возможности для переноса на местность замыслов застройщика. Этот документ координирует их действия, создавая их согласованность и гармоничное сочетание действий.

Проект планировки территории (ППТ) – также относится к градостроительной документации. Непосредственно связан с проектом межевания, но в отличие от него имеет более подробные характеристики, опираясь на мельчайшие детали сведений, которые учитывают оптимальный эффект от планируемых на участке работ и сведение к минимуму рисков ошибок при проведении строительства.

чертежи линейных объектов;
объектов инфраструктуры;
объектов капитального строительства.

Обозначенные проекты используются при создании предварительной деятельности по подготовке участка к строительным работам. Документы могут использоваться не только на вновь выделенных пустых участках, но и на участках с уже развитой структурой.

Кроме того, в некоторых случаях выделенные участки должны гармонично сочетать в себе все имеющиеся строения и объекты в едином стиле, определённом градостроительным контекстом. Данная функция вменяется этим важным проектным документам, обязанным предусмотреть все нюансы будущего строительства.

Столичные и краевые , а также некоторые областные городские массивы, где земли под строительство отличаются предельно высокими ценами, в погоне за прибылью могут допускать нарушения в эксплуатации земель под зданиями застроек.

В каких случаях могут понадобиться проекты?

Кроме строительства, межевой проект используется во всех случаях разделения участка на более мелкие части без выдела и без постановки этих частей на кадастровый учёт. Соответственно он может потребоваться:

При определении границ пользования долей земельного участка в общей долевой собственности производится разметка общего массива на отдельные части.
Отчуждённая в результате установления обременения часть участка отграничивается от общей территории.

Кроме этого возникает взаимообусловленность необходимости одного проекта для создания другого . Они несут различную информацию. Основные сведения, представленные проектом планировки, являются вспомогательным инструментом для создания ПМТ. А также – наоборот. В силу этой неразрывной взаимной связи, проекты необходимо согласовывать между собой.

Содержание проектной информацииимеет характер норматива. ПМТ включает в себя текстовую и картографическую часть. В текстовой части центральным звеном является таблица, она заключается в подробном описательно-информационном сообщении, характеризующем основные тенденции проектируемого на местности межевания. В неё включены следующие разделы:

Основные положения.
Основные и частные резолюции к составлению текстовой и картографической частей.
Разделы текстовой и картографической части ПМТ, которые занимают значительный объём проекта и состоят из отдельных пунктов и подпунктов.
Содержание.

Важным этапом проектирования является составление карты.

Новая проектная информация отражает существующий потенциально или идеально контекст, поэтому он наносится на копию интерактивной карты специализированными топографическими знаками.

По требованию, проектная информация наносится на картографическую основу вручную, всегда – в синем цвете, с соблюдением всех правил, указанных в качестве требований к подготовке проекта.

Требования к подготовке

Пункты по подготовке ПМТ включают в себя ряд положений:

Правила составления карты.
Использование формата листа А-4.
Использование соответствующих канцелярских принадлежностей.
Использование только русского языка.
Правила нумерации листов и использование только арабских цифр.
Специальные правила для переноса сведений на следующий лист.
Пункты проекта.
Общий объём текста.
Правила подготовки ПМТ.

данные о заказчике и исполнителе;
по содержанию пояснительной записки;
по кадастровым (исходным) данным участка;
по кадастровым данным о частях участка, подлежащих проектированию;
сведения о допуске к участку специалистов;
по графическому плану;
по приложениям.

Он обеспечен соответствующими квалифицированными специалистами и лицензирован в соответствии с требованиями государственного законодательства. Он полностью берёт на себя ответственность за выполнение проекта. В Москве, утверждение проектной документации осуществляется в Главном Архитектурно-Планировочном Управлении.

Для подготовки ПМТ вам придётся провести его согласование. Подготовьте пакет документов:

проект планирования территории;
эскиз генерального плана земельного участка (со схемами коммуникаций);
кадастровый паспорт участка;
топографическую съёмку на участок.

Думая о том, кто может выполнять эту работу, знайте, что утвердить ваш проект должен глава местного исполкома (администрации), по месту нахождения земельного объекта, предназначенного под проектируемые работы. Ему представляется заявление, поданное собственником участка, либо решение комиссии от архитектурного или градостроительного комитета, ответственного за подготовку ПМТ.

Согласование проекта делается путём слушаний на основании проведения квалификационной комиссией соответствующей проверки. Требованием к согласованию являются технические соответствия планируемым характеристикам, а также – общий градостроительный (муниципальный) план, представленный в топографическом виде.

При наличии ошибок или недоработок в проекте , которые выявились после его подготовки и утверждения, к проекту приобщается доработанный дополнительный документ, куда вносятся необходимые изменения. Сам проект не переделывается.

Подготовка проекта межевания осуществляется в среднем от 4 до 7 месяцев, в зависимости от сложности проводимых работ. Если одновременно выполняются оба проекта – сроки будут существенно увеличены .

Оплата работ производится после выданного вам разрешения на подготовку проектов. Стоимость работ определяется их сложностью и объёмом, а соответственно – устанавливается в каждом случае индивидуально.

Если вы подаёте заявление в местную администрацию на подготовку обоих проектов – то алгоритм действий будет одинаков для межевого плана и проекта планировки, как одного из этапов создания целостной базовой картины для последующего размежевания территорий с учётом данных, указанных в планировании.

Соответственно, для создания ППТ вам придётся собрать большое количество документов . К ним относятся:

архитектурно-планировочное задание;
справка о подключении к энергосетям;
техническое задание на проектирование;
градостроительное заключение;
топографическая съёмка;
правоустанавливающие документы на участок.

Согласование должно быть произведено:

с администрацией муниципалитета;
главным архитектором;
инженерными службами.

Сроки исполнения и стоимость работ зависит от площади территории, на которую составляется ППТ. Для многоэтажного жилья ППТ на участки:

до 5 Га – 400 000 рублей всего – срок 20 рабочих дней;
5-20 Га – 80 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней;
20-50 Га – 75 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней;
более 50 Га – 65 000 рублей за 1 Га – срок 30 рабочих дней.

Для дачных посёлков и малоэтажных зданий:

до 10 Га – 350 000 рублей всего – срок 20 рабочих дней;
10-50 Га – 32 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней;
более 50 Га – 30 000 рублей за 1 Га – срок 30 рабочих дней.

Стоимость указана без учёта НДС.

Образец проекта межевания вы можете скачать .

А образец проекта планировки .

Заключение

Как видно процесс подготовки ПМТ и ППТ достаточно трудоёмок, но его важность сложно переоценить, особенно если дело касается крупномасштабных застроек.

Как правило участники коллективной собственности оплачивают эту работу совместно, что не сильно отражается на бюджете дачников.

А при возведении новостроек – стоимость работ входит в общую стоимость предоставляемых жильцам квартир. При участии в долевом строительстве в первую очередь необходимо проверять у застройщика наличие ППТ, без которого он не имеет права приобретать инвестиции на будущее строительство