Сдача недвижимости в аренду – это весьма прибыльное дело, если отнестись к процедуре с максимальной ответственностью. Постоянный пассивный доход всегда приятен, но что, если возникла идея предоставлять в аренду коммерческую недвижимость ? Для этого потребуется немного иной подход, ведь есть большая разница между арендой квартиры и крупным офисом.
Пошаговая инструкция
Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:
- Определение арендной стоимости.
Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).
В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.
Цену за подобные услуги вряд ли можно назвать высокой, а сохранить приличную долю нервных клеток и времени вполне реально.
Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:
- месторасположение здания/помещения;
- инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
- класс здания;
- качество и уровень ремонта;
- функциональность планировки;
- различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
- иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).
Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной. Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения. Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.
Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента . Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.
При самостоятельном поиске арендатора серьёзным преимуществом является наличие собственной базы. Тем не менее, её отсутствие не повлечёт за собой больших проблем, но придётся потратить больше сил.
Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.
Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.
Если человек желает приобрести очень дорогой автомобиль, он будет искать его на сомнительных ресурсах или больше предпочтёт официальный сайт? Вот и арендатор коммерческой недвижимости придерживается такого же мнения.
Совершенно иное дело – это небольшие помещения, сдающиеся в аренду. Здесь нет смысла заниматься созданием сайта и отлично подойдут бесплатные доски объявлений в Интернете (пусть даже небольшие).
- Услуги риелтора.
При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора . Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный договор аренды.
С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.
Но всё же при подобном способе поиска арендаторов собственник освободит себя от значительных трудностей. В итоге дело останется только за составлением договора и подготовкой всей необходимой документации.
Оплата услуг риелтора осуществляется только после заключения договора аренды. Если риелтор или агентство требует внести предоплату или выплатить сумму раньше, возможно, это мошенники.
- Необходимая документация.
После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:
- полные сведения о каждой из сторон;
- точный адрес объекта аренды;
- сумму и плательщика коммунальных услуг;
- размер ежемесячной аренды;
- дата, когда объект будет сдан в аренду;
- необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
- описание качества ремонта и находящейся мебели;
- ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.
При недостатке нужных знаний или опыта, разумнее будет привлечь к процедуре заключения договора квалифицированного юриста.
Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:
- паспорт гражданина РФ;
- документ о подтверждении права собственности;
- план помещения.
Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.
Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.
Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.
Также на цену подобных помещений влияет наличие:
- парковки;
- точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
- инфраструктуры;
- высокой проходимости и т. п.
В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.
Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:
- Помощь в планировке.
Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.
Гораздо проще менять готовое, чем создавать что-то с нуля. Подобное отношение к арендатору несомненно будет оценено по достоинству.
- Обсуждение деталей.
Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.
Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.
Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.
- Каникулы.
Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.
Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:
- если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
- также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.
В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.
Именно поэтому подобные действия широко распространены, хотя их использование и не является обязательным. Особенно, если сдача коммерческой недвижимости не является срочной.
- Надёжность арендодателя.
Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.
Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:
- при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
- а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.
Риски и иные сложности
Не только арендатор подвержен рискам – то же самое касается и арендодателя. Наиболее частыми причинами конфликтов являются:
- недостаточное определение юридических обязанностей сторон касательно арендуемой недвижимости;
- задержки ежемесячных платежей и других выплат;
- использование арендуемой недвижимости не по назначению;
- порча/утрата имущества, принадлежащего арендодателю;
- споры по налогообложению (согласно ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС возложена только на арендодателя с возможностью вычета суммы налога арендатором при наличии соответствующего документа).
Все эти конфликтные ситуации прямо зависят от заключённого договора. Каждый из пунктов следует описать максимально точно, т. к. это минимизирует риски сразу для обеих сторон. Важно ответственно отнестись к заключению договора, чтобы избежать подобных ситуаций.
Сдача в аренду коммерческой недвижимости не сильно отличается, но имеет ряд ключевых особенностей. Самое главное – это заключение договора. При любых ситуациях стороны будут опираться только на него, поэтому и сконцентрировать своё внимание при оформлении сделки нужно именно на этом документе.
Сдача в аренду нежилых помещений, например, под магазин предполагает поиск подходящего объекта и заключение письменного договора. Необходимо не только правильно заполнить все его разделы, но и соблюдать точную последовательность действий. Как правильно сдать нежилое помещение с юридической точки зрения?
Законодательство
Вопросы аренды нежилых объектов регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. Согласно законодательству, к нежилым объектам относятся те, которые входят в состав построек, но не являются пригодными для проживания.
Самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение может собственник на договорной основе. Он может заключаться только в письменном виде. Если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев, договор не придется регистрировать. Если же аренда оформляется на срок более 1 года, договор следует зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре. Арендодатели обязуются платить налоги от получаемого от аренды дохода в установленные законодательством сроки.
Последовательность действий
Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.
Подбор недвижимости
Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.
Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:
- Офисные;
- Торговые;
- Производственные;
- Складские.
Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными. После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон. Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.
Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.
Заключение договора
К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:
- документы о собственности;
- план помещения;
- уставные документы собственника.
После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:
- оплаты коммунальных платежей;
- размера арендной платы;
- срока сдачи помещения;
- наличия телефонной связи и доступа в интернет;
- проведения ремонтных работ;
- условий расторжения договора.
Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему.
В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.
Лучше, если арендатор и арендодатель будут подписывать договор в личном присутствии без посредников. В этом случае проще решить спорные моменты, стороны могут пойти на некоторые уступки. При составлении договора важно полностью прописать сведения об объекте недвижимости. Они должны включать полный адрес, этаж, площадь помещения. К соглашению следует приложить план помещений. Только в таком случае соглашение можно считать действительным.
Договор подписывается в 2-х экземплярах, если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев. Если планируется долгосрочная аренда от 1 года, подписывается 3 экземпляра договора. По одному экземпляру остается у арендодателя и арендатора. Еще один экземпляр остается у регистратора.
Передача помещения
После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.
Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.
Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:
- Стороны соглашения - арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
- Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
- Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
- Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
- Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.
Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.
Арендатор может передать недвижимое имущество по договору субаренды. Но это возможно только с согласия арендодателя, являющегося собственником объекта. Договор субаренды также необходимо регистрировать в установленном законом порядке.
Но важно учитывать, что возможно досрочное расторжение договора аренды. Это право есть и у арендодателя, и у арендатора. Фактически, стороны сделки обладают полной свободой действий. Но в договоре должны содержаться основания, по которым возможно досрочное расторжение.
Существуют следующие особенности субаренды:
- Период действия ограничивается сроком действия договора аренды с собственником;
- Если договор аренды прекращает действие, у субарендатора есть возможность перезаключить договор с собственником до окончания периода субаренды на тех же условиях;
- Если договор заключен на период от 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать.
Выделяют следующие права и обязанности арендатора:
- Осуществление контроля за использованием помещения по назначению.
- Своевременность оплаты аренды.
- Выполнение ремонта по соглашению сторон.
- Содержание помещения в надлежащем порядке.
- Составление передаточного акта с субарендатором.
При любых нарушениях принятых обязательств у каждой стороны сделки есть возможность прекратить обязательство до окончания срока договора.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Необходимые документы
По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:
- заявление установленного образца;
- договор аренды со всеми приложениями;
- кадастровый паспорт;
- российские паспорта - для физических лиц, правоустанавливающие документы - для юридических лиц;
- доверенность, если документы подает представитель;
- нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
- разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
- письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
- квитанция об оплате госпошлины.
Налоги
Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:
- если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
- на местном уровне ставка составляет 2 %.
Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:
- УСН 6 % - с общего дохода;
- УСН 15 % - с доходов за вычетом расходов.
Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:
- на прибыль организации и НДФЛ для ИП - 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
- на имущество - 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
- на добавленную стоимость - 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.
Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды. Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями. Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно.
Действующее законодательство предполагает административную и уголовную ответственность за осуществление незаконного предпринимательства. Уголовная ответственность устанавливается, если ведется незаконная предпринимательская деятельность или извлекается крупная прибыль в размере от 1,5 млн. рублей.
В случае фиксации нарушения судьи учитывают конкретные обстоятельства человека и множество других факторов. Как правило, не возникает проблем в случае сдачи квартиры или загородного дома. Если же сдается нежилой объект, можно выделить несколько признаков предпринимательской деятельности. Если помещение покупается непосредственно для сдачи в аренду, деятельность требует регистрации, так как признается предпринимательской.
Это же относится к аренде длительного срока или к договорам, которые перезаключаются многократно. Данный признак трактуется как факт систематического и намеренного получения прибыли от владения нежилым объектом. Если выявляются эти признаки, гражданину рекомендуется зарегистрировать ИП. В этом случае налог составляет 6 % от общей суммы дохода. НДФЛ же составляет 13 %.
Владелец помещения должен ежегодно подавать налоговую отчетность.
Таким образом, аренда нежилого помещения имеет свои ряд особенностей. Необходимо юридически грамотно составить договор, предусмотреть все особенности соглашения и своевременно оплачивать налоги. Это позволит избежать проблем в будущем и на законном основании получать прибыль.
Сдача в аренду коммерческого объекта – дело несложное, а главное, прибыльное. При правильном подходе и знании основных этапов процесса заключить сделку не составит особого труда.
Самое главное – определиться с ценой, найти клиента и грамотно оформить договор.
Рассмотрим все этапы сделки.
Определение стоимости
При самостоятельном ведении сделки определение стоимости аренды часто бывает не объективным.
Каждому собственнику хочется получить наибольшую выгоду.
Но слишком высокая цена может отпугнуть потенциальных арендаторов, а слишком низкая вызвать сомнения. Обычно за оценкой стоимости собственники обращаются к специалистам – риэлтору или оценщику.
Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно? Обойтись можно и без помощи профессионалов. Чтобы самостоятельно определить цену, необходимо изучить похожие предложения конкурентов. Это даст возможность понять общую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и правильно оценить свое помещение.
ВАЖНО: Арендатор снимает коммерческий объект с целью получения дохода, поэтому при оценке стоимости важно учесть примерную возможную прибыль, которую он может получить.
На цену влияют такие факторы, как:
После учета этих пунктов и мониторинга предложений конкурентов, можно объективно дать оценку своему объекту.
Поиск клиента
Сдача коммерческой недвижимости в аренду от собственника предполагает поиск потенциальных арендаторов.
Прежде, чем это делать необходимо составить коммерческое предложение или объявление.
В нем нужно подробно указать все характеристики недвижимости: площадь, этаж, локация, инфраструктура, техническое состояние и оснащение. Акцентировать внимание в объявлении лучше на достоинствах.
При этом важно указать и недостатки помещения, чтобы при просмотре не поставить себя в неловкое положение и не спугнуть клиента.
Рассмотрим подробнее способы поиска потенциальных арендаторов.
- Поиск по знакомым. Самый простой способ найти заинтересованного в вашем предложении человека – спросить знакомых и родственников. Зачастую владельцы недвижимости вращаются в бизнес-кругах, а значит, это упрощает задачу быстро сдать свой объект.
- Размещение объявления на специализированных интернет-ресурсах
, например, Avito. Плюс этого способа в том, что ваше предложение увидят сотни, а то и тысячи заинтересованных лиц. Чтобы как можно скорее найти арендатора, потребуется написать хорошее подробное объявление, расписав в нем все плюсы и минусы помещения.
Объявление должно обязательно сопровождаться несколькими фотографиями.
Так потенциальному клиенту будет легче принять решение, стоит ли его рассматривать или нет.
- Рассылка предложение по электронной почте. Бары, рестораны, магазины, салоны и прочие организации и заведения нередко ищут помещения для переезда или открытия еще одной точки. Узнать электронную почту владельцев бизнесов, которые могут заинтересоваться, можно на официальных сайтах их компаний.
Презентация и подписание документа
Правильная презентация своего владения – залог быстрого заключения сделки.
Во время показа помещения старайтесь рассказать больше информации о нем, акцентируя внимание на плюсах и возможной прибыли, которую будет приносить объект клиенту.
Заключение договора – последний, но самый важный и ответственный шаг в сделке. Правильно составленный и оформленный документ защитит собственника от недобросовестного съемщика. Что должно быть в нем указано:
- личные данные съемщика и владельца;
- адрес, площадь и технические характеристики;
- регистрационные данные;
- срок сдачи;
- размер оплаты и порядок ее перечисления;
ВАЖНО: По закону владелец не имеет права повышать плату чаще одного раза в год. Поэтому в договоре необходимо указать максимальный размер возможного повышения арендной платы и срок, за который съемщик будет предупрежден об этом.
В документе важно подробно описать права и обязанности сторон и указать характер ответственности за нарушения каждого пункта. Нелишним будет дополнить соглашение описью имущества, имеющейся в помещении. После расторжения договора владелец сможет получить денежную компенсацию, если мебель или техника были испорчены съемщиком.
Самые быстрые способы сдать в аренду нежилое помещение
Как быстро сдать коммерческую недвижимость?
Тем, кто не хочет тратить личное время на поиски клиентов, переговоры и показы, лучше обратиться к риэлтору.
Он проведет оценку объекта, установит правильную рыночную стоимость, сделает привлекательные фотографии, составит грамотное объявление и сам займется презентацией вашей собственности.
Однако даже в работе с агентами есть свои нюансы. Как правило, риэлторы работают за комиссию от суммы сдачи или продажи недвижимости.
Гонорар в виде процента обычно берется с соискателей, а не владельцев.
Однако не каждый соискатель будет готов к сотрудничеству с агентом, которому придется платить деньги.
Поэтому если собственнику нужно срочно найти съемщика, то он может взять уплату комиссии на себя. Такое часто практикуется в случае, если у собственника много объектов или он хочет сдать элитную недвижимость.
Деньги, заплаченные агенту, пойдут не только ему в карман, но и на необходимые расходы – фото, видеопрезентация, реклама и пр.
Еще один быстрый способ сдать нежилое здание или офис – снизить стоимость. При этом необязательно сдавать его за бесценок, достаточно понизить оплату на 10%. Тогда ваше предложение будет конкурентноспособным.
Сроки аренды
Срок действия договора аренды нежилого помещения — важный пункт. Он бывает трех видов.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, ст.610, п. 2. , если в договоре не прописан срок, то он считается заключенный на неопределенное время. В этом случае каждая сторона имеет право в любой момент его расторгнуть, предупредив за три месяца о своем решении.
Краткосрочный договор заключается на срок не более года. Как продлить договор аренды нежилого помещения? Продление происходит автоматически на неопределенный срок, если обе стороны все устраивает.
При этом повторное заключение соглашения не требуется. В некоторых случаях владелец может настоять на заключении нового документа, чтобы изменить условия или оплату. Такое возможно только с согласия съемщика.
Долгосрочный договор подлежит регистрации в ФРС. Продление такого договора аренды нежилого помещения происходит так же, как и краткосрочный – автоматически, с теми же условиями, правами и обязанностями сторон, или заключается новый документ с измененными требованиями.
Досрочное расторжение договора найма на определенный срок возможно как со стороны собственника, так и со стороны съемщика.
Такие вопросы решаются в судебном порядке или по обоюдному согласию обеих лиц.
Знание важных нюансов и возможностей при сдаче в аренду коммерческой недвижимости поможет заключить выгодную и безопасную сделку, приносящую регулярный пассивный доход.
Инструкция
Сдать помещение по завышенной цене не всегда удается даже крупные . Дело в том, что такие квадратные метры пользуются спросом у узкого числа арендаторов. То есть, если ваше помещение соответствует всем требованиям наемщика (как правило, это какие-то специфические особенности), то он может согласиться на ваше предложение. Но ждать такого заказчика можно очень долго. Поэтому лучше отталкивать от среднерыночной цены при оценке вашего .
Что касается сохранности помещения в изначальном виде - это нереально. Даже самые аккуратные арендаторы в процессе его использования неизбежно нанесут ему хоть какой-то урон (начиная от элементарных загрязнений, заканчивая повреждением отделки). Если вам очень дорого ваше помещение, то оговорите компенсацию за его порчу в договоре.
Из этого следует, что оформляя с арендатором, вы уже не сможете избежать налогообложения ваших доходов со сдачи помещения в наем.
И для того чтобы быстро найти арендатора который устроит вас и которого устроит ваше помещение и его цена, и избежать кучи проблем, в проверенное, агентство со стажем не менее 5 лет.
Видео по теме
Источники:
- как сдать в аренду офисы
Если у вас есть лишние квадратные метры, то пусть они вам приносят доход. Сдайте квартиру в аренду. Сдача квартиры в наем – это не простое дело и подходить к нему нужно, максимально вооружившись знаниями.
Инструкция
Самое первое - это оценка стоимости аренды. Сделать это можно просто. Просмотрите объявления о сдаче такого же типа и размера, как ваша. Помимо этого на стоимость аренды недвижимости влияет её месторасположение. То есть одинаковые в разных районах будут стоить по-разному.
Следующее, с чем вы столкнетесь при сдаче квартиры в наём – это поиск арендаторов. Поступить в этом случае можно двумя способами: нанять риелтора или заняться поисками самостоятельно. И тот и другой способ имеет преимущества и недостатки. Наняв специалиста по недвижимости, вы освобождаетесь от поисков - всё что вам остается – встречаться с арендаторами уже на месте. Но при этом вам придется раскошелиться на услуги риелтора. Хотя многие риелторы предлагают арендаторам бесплатные услуги, потому что свои комиссионные они возьмут с арендаторов. Если же вы решите самостоятельно искать, то вам нужно будет размещать объявление о сдаче квартиры внаем. Но сначала опросите своих знакомых и, наверняка, у них найдутся желающие .
Когда вы найдёте подходящего арендатора, ни в коем случае не ведите с ним расчёты на доверительных началах. При сдаче квартиры заключается типовой договор, где определяются срок и предмет договора, права и сторон.Обязательно записываются все паспортные данные. Далее описывается состояние квартиры на текущий момент. Опишите имущество, которое передаете в пользовании. Также предусмотрите штрафные санкции в случае порчи. Обязательно предусмотрите возможность изменения оплаты за .
Договор обязательно должен содержать пункт о том, кто имеет право находиться в . Как вы сможете ее посещать. Некоторые недобросовестные арендаторы могут сдать в субаренду, а сами на этой территории не проживать. Есть даже разработанные схемы мошенничества, связанные с субарендой. Ваш арендатор может пригласить несколько потенциальных субарендаторов, собрать с них предоплату и скрыться. В случае, если они обратятся в милицию, то неприятностей вам не избежать.
Любой арендодатель несёт определённые при сдаче квартиры в наём. Самая главная проблема - это когда арендатор не платит за квартиру. Чтобы таких ситуаций не возникало, составляйте договор грамотно. Необходимо предусмотреть порядок расчётов и меры взыскания при возникновении ситуации неплатёжеспособности арендатора. Решите, кто будет оплачивать коммунальные платежи: вы, или арендатор. Этот момент тоже должен быть зафиксирован в договоре.
Сдача квартиры в может стать прекрасной возможностью получить дополнительный источник дохода, но чтобы не иметь в будущем проблем, лучше обратитесь к профессионалам, которые смогут учесть те нюансы, о которых вы и не задумывались.
Видео по теме
Вам понадобится
- - документы, подтверждающие ваше право распоряжаться офисом;
- - услуги агентств по недвижимости или ресурсов для размещения рекламы;
- - текст договора аренды.
Инструкция
Если вы предпочитаете помощь , максимально дотошно обсудите с ним взаимные обязательства, размер и порядок оплаты его услуг и пр. Закрепите все существенные моменты в договоре.
При самостоятельном поиске составьте объявление с максимально подробным описанием предлагаемого варианта и разместите на как можно большем количестве популярных ресурсов.
Если у вас бизнес-центр или много , а их в - ваша специализация, вести переговоры с арендаторами будут специальные сотрудники. В ином случае подумайте о своих контактах. Идеальный вариант - отдельные номер телефона и электронный . Для неурочных звонков подключите автоответчик.
Будьте готовы назначать встречи с арендаторами, демонстрировать им документы, подтверждающие ваше право распоряжаться офисом, отвечать на их вопросы, включая не самые удобные. Подумайте, за счет чего удастся минимизировать эффект от возможных негативных факторов.
С арендатором, сделавшим выбор в пользу вашего предложения, подробно обсудите взаимные обязательства, размер, порядок и сроки оплаты, срок аренды и возможность его продления (обычно договоры заключаются на год с возможностью автоматического пролонгирования) и другие существенные условия.
Все это закрепите в договоре аренды. Типовой текст последнего легко найти в интернете и доработать под собственные потребности.
Видео по теме
В современной бизнес-модели распространена ситуация построения бизнеса «с нуля» для последующей его перепродажи. Как только открытый магазин , кафе, салон, начинает приносить стабильный доход, собственник продает его или сдает в аренду на длительный срок. Такая модель выгодна обеим сторонам, собственник приобретает источник пассивного дохода, а владелец (арендатор) - готовый бизнес без существенных материальных и временных затрат.
Инструкция
Чтобы сдать магазин в , необходимо оформить соответствующий договор. Составляя его, постарайтесь максимально предусмотреть возможные решения разносторонних правовых вопросов, а также потенциальных спорных аспектов.Договор аренды магазин а, в соответствии с гражданским законодательством РФ, дифференцирован как договор аренды зданий (помещений). Итак, магазин принято нежилым помещением. В свою очередь помещение - это , который и является составной частью зданий и сооружений.
Договор аренды магазин а чаще всего является двусторонним и заключается между арендодателем с одной стороны и арендатором магазин а с другой.
Арендодателем, как правило, выступает собственник магазин а (иногда специально уполномоченное лицо). Арендатором может стать фактически любой правовой субъект, естественно, дееспособный и правоспособный.
Договор аренды магазин а заключается на срок не меньше, чем один год. Такой договор должен в обязательном порядке пройти госрегистрацию права аренды.
Источники:
- нежилое помещение сдать в аренду
Чтобы сдать в аренду любые свободные площади , будь то жилые или коммерческие, можно обратиться в агентство недвижимости или найти арендатора самостоятельно. Во втором случае эффективно размещать информацию в печатных СМИ и интернете на тех ресурсах, которые посещают потенциальные арендаторы из местности, где находится недвижимость.
Вам понадобится
- - документы, подтверждающие ваше право собственности на недвижимость;
- - компьютер с доступом в интернет;
- - деньги для оплаты услуг риэлторов и/или размещения объявлений на платных ресурсах;
- - телефон и E-mail для связи.
Инструкция
Даже если вы не хотите прибегать к помощи риэлторов, не будет лишним посетить несколько агентств и проконсультироваться относительно цены аренды ваших и влияющих на нее факторов. Возможно, не будет лишним предпринять те или иные меры, дающие основание запросить больше. Например, подключить дополнительные телефонные линии, провести проводной интернет и др. в зависимости от ситуации и характера площади .
Если вы предпочитаете поручить заботы по поиску арендаторов и первичные контакты с ними посредникам, дотошно расспросите об условиях сотрудничества: цена, порядок оплаты услуг агентства (в идеале - после въезда , в остальных случаях следует подумать), и др.
При самостоятельном поиске подготовьте тексты объявлений различной длины. Ваша задача - в минимальном объеме текста вместить как можно больше существенной информации, дающей полное представление о сдаваемых площадях. Часто ее решению способствуют общепринятые понятные сокращения.
Отдельный вопрос - контакты. Сберечь нервы и застраховать себя от неурочных звонков поможет отдельная сим- . Вы можете вставлять ее в телефон только в то время, когда вам удобно принимать звонки, а для прочих (которые обязательно будут) автоответчик.
Удобна эта функция и после площадей. Вам будет достаточно отключить телефон, записав на автоответчике, что сдана.
Полезным будет также отдельный электронный адрес для переписки с арендаторами.
По мере поступления звонков от арендаторов договаривайтесь с ними о просмотрах и сроках аренды. Будьте готовы сопровождать их при осмотре ваших площадей и отвечать на различные вопросы, включая неудобные.
Попробуйте взглянуть на помещение глазами потенциального арендатора: что вас в нем устраивает, что - нет и почему, подумайте, как можно минимизировать негативные моменты.
Подготовьте также на свои площади
, подтверждающие ваше право законно ими распоряжаться (свидетельство о праве собственности, доверенность от владельца и пр.), чтобы предъявить их по первому требованию.
С арендатором, которому подойдет ваш вариант, заключите договор, где пропишите срок аренды, возможность продления, размер, порядок и условия оплаты.
И, конечно, не забывайте принимать платежи, при необходимости напоминая, что пора вносить очередной (хотя предпочтительны, безусловно, с которыми эта процедура не требуется).
Правильное представление о том, чем аренда отличается от субаренды, поможет любому собственнику помещения или лицу, желающему получить это помещение внаем, избежать финансовых рисков. В субаренду передается площадь или недвижимое имущество только с согласия собственника, что подтверждается пакетом документов. Если вы решили оформить помещение в субаренду , то должны следовать четкой инструкции.
Вам понадобится
- - подлинники регистрируемых договоров по числу участников сделки и дополнительная копия;
- - нотариально заверенные учредительные документы участников договора;
- - копия документа, подтверждающего право собственности;
- - кадастровый паспорт, экспликация и выписка из технического паспорта.
Инструкция
Никогда не забывайте, что все сделки оформляются в письменном виде. Именно договор служит для вас защитой от всевозможных махинаций со стороны третьих лиц.
Заключая договор , вы должны ознакомиться с договором аренды и потребовать у субарендодателя разрешение сдавать вторично. Помните, что если не поставлен об этом в известность или по каким-то причинам не прописал данный пункт в договоре, то вы имеете не право
Если у вас имеется в собственности помещение, оно легко может стать неплохим источником доходов. Вы можете его сдать в аренду в качестве жилья или под офис. Вашими арендаторами могут быть как обычные физические лица, так и юридические. Однако для того чтобы этот, так сказать бизнес, не стал для вас источником проблем, нужно знать законодательство РФ и строго следовать его условиям.
В первую очередь следует заключить договор аренды. Для каких целей у вас не арендовали бы ваше помещение, с целью проживания в нем, открытия офиса, магазина, парикмахерской, стоматологического кабинета, риэлтерской конторы и т.п., подстрахуйте себя от неприятных ситуаций и обязательно заключите договор аренды в двух экземплярах с подписями обеих сторон. Образец стандартного варианта договора можно найти в интернете. Данный документ в нотариальном заверении не нуждается. Учитывая то, что любые доходы в нашей стране облагаются налогами, вы не исключение и должны выплачивать налог. Делается это раз в год, на основании заполненной декларации в налоговой инспекции. Если вы не очень в этом разбираетесь, обратитесь в аудиторскую контору или к любому бухгалтеру. За небольшую плату вам грамотно заполнят декларацию на основании вашей информации и разъяснят ваши права и обязанности.
- Сдаете помещение для открытия в нем офиса.
- Периодически перезаключаете договор аренды.
- Сдаете свое помещение не физическому лицу, а индивидуальному предпринимателю или фирме.
- Заключаете договор аренды на длительный период времени, или в нем имеется пункт о ежегодной пролонгации.
- Приобрели помещение конкретно с целью дальнейшей сдачи его в аренду и не намерены им пользоваться исключительно в личных целях.
Итак, в этой статье мы постарались вкратце изложить ваши права и обязанности, если вы решите сдать в аренду свое помещение. Кстати, если вам все-таки придется оформиться в качестве индивидуального предпринимателя, самой выгодной и удобной для вашего случая будет упрощенная система налогообложения. Благодаря ей, вам нужно будет уплачивать вместо положенных 13% с вашего дохода только 6%.